Mondelinge afspraken zijn doorgaans net zo bindend als schriftelijk vastgelegde overeenkomsten. Uitzondering is de koop van een huis. Daar hebt u – als u een particuliere koper bent – een schriftelijke koopovereenkomst voor nodig. Zonder dat is de koop niet geldig. Deze regel is ingevoerd om u, als (vaak onervaren) particuliere koper, voldoende duidelijkheid te geven en te beschermen tegen professionele partijen.
Maar, wie A zegt, moet ook B zeggen. Als u een bieding doet, bijvoorbeeld een bod gelijk aan de vraagprijs en verder geen voorwaarden stelt, zou de verkoper er van uit kunnen gaan dat u overeenstemming hebt met elkaar. In juridische termen zou er sprake zijn van wilsovereenstemming. De verkoper mag dan van u verwachten dat u meewerkt aan het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst. Of de rechter het daarmee eens is hangt af van de omstandigheden. Er is nog niet zoveel jurisprudentie op dit gebied.
Hoe dan ook, uiteindelijk moet er een schriftelijke koopovereenkomst zijn om de transportakte te kunnen opmaken en het huis daarmee eigendom van de koper te maken. Na het tekenen van de koopovereenkomst hebt u wel nog drie dagen bedenktijd. In die periode kunt u nog zonder boete of kosten onder de koop uit komen. Daarna bent u er aan gebonden tenzij er nog ontbindende voorwaarden voor de financiering van toepassing zijn.
Wilt u na de drie dagen bedenktijd nog van de overeenkomst af, dan is dit doorgaans lastig en kan resulteren in het moeten betalen van een boete en/of schadevergoeding aan de verkoper.
Wilt u voorkomen dat een verkoper na ondertekening van de koopovereenkomst het huis nog aan iemand anders verkoopt voor een fors hogere prijs? Laat dan de koopovereenkomst door ons inschrijven in het Kadaster. Als de koop is ingeschreven, bent u beschermd, bijvoorbeeld tegen beslagleggers ten laste van de verkoper of faillissement van de verkoper. De verkoper kan na inschrijving van de koopovereenkomst het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.
Zodra u uw handtekening hebt gezet onder een koopovereenkomst (vaak ook “voorlopige koopovereenkomst” genoemd) bent u aan de koop gebonden. Er is dus niets “voorlopigs” aan de koopovereenkomst. De term “voorlopig” geeft hooguit aan dat het huis nog niet geleverd is, nog niet op uw naam staat. Bovendien moeten er soms gedurende de periode tussen koop en levering nog voorwaarden vervuld worden. Vergelijk het maar met een auto kopen. Die koopt u de ene week, hij wordt u afgeleverd in de week daarna. Intussen zijn allerlei formaliteiten vervuld en is de auto klaargemaakt voor gebruik door u.
Voordat u een handtekening onder een koopovereenkomst zet, moet u weten wat uw financiële mogelijkheden zijn en wat uw juridische positie is. Als u onverhoopt niet kunt afnemen (u ziet alsnog af van de koop), dan kunnen de hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoeding voor grote financiële problemen zorgen. Het heeft u dan veel geld gekost en u heeft nog steeds geen huis.
Waar moet u zoal op letten?
Welke informatie heeft de verkoper van u nodig? Wat verwacht u van het huis? Wilt u bijvoorbeeld een kantoor aan huis beginnen, of een bedrijf?
Kunt u het huis zodanig gebruiken zoals u dat vooraf verwacht?
Weet u in welke staat het huis verkeert? Is daarvoor nog deskundig advies nodig?
Heeft u een huisvestingsvergunning nodig? Of ingeval van een appartement de toestemming van medebewoners?
Kloppen de kadastrale grenzen van uw perceel met de grenzen die u zijn vermeld?
Welke beperkingen “kleven” aan het huis: erfdienstbaarheden zoals recht van overpad?
Wat zijn de financieringsmogelijkheden, welke financiering past het best in uw situatie?
Koopt u het huis met onderliggende grond? Of is die grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven ?
Gaat u de waarborgsom contant betalen of maakt u gebruik van een bankgarantie?
Weet u zeker dat de bodem onder uw huis en tuin niet verontreinigd zijn? Welke risico’s loopt u, ook financieel?
Kunt u profiteren van subsidies van rijk of gemeente?
Is Nationale Hypotheekgarantie voor de hypothecaire lening mogelijk, zodat het rentetarief voor uw lening iets lager wordt?
Is er sprake van bouwrente (bij huis in aanbouw)?
Moet uw partner de koopovereenkomst en de transportakte mede ondertekenen?
Wie gaat de overdrachtskosten betalen? De koper (kosten koper) of de verkoper (vrij op naam)?
Zijn de verzekeringen in orde?
Is te verwachten dat het huis in de nabije toekomst onteigend gaat worden?
Hierboven staat slechts een kleine opsomming van wat er kan spelen bij de aankoop van een woning, ga niet op eigen houtje aan de slag maar schakel ons altijd als deskundige in.
Praktisch iedere woondroom begint met een bezoekje aan de bank of hypotheekadviseur. Zij kunnen u vertellen wat u maximaal kunt lenen zodat u weet in welke prijsklasse u kunt gaan rondkijken. Hypotheekbanken zijn ook nu best bereid om u een lening te verstrekken, als uw financiële plaatje maar klopt. Banken zijn gek op zekerheid, uw inkomen moet voldoende zijn, de woning het liefst courant en in een prima staat van onderhoud. Verder vergroot u de kans op een hypotheek door wat eigen geld mee te brengen waardoor u geen zogenaamde tophypotheek nodig heeft.
Mogelijk heeft u spaargeld. Zit u wat minder goed bij kas dan kunnen mogelijk uw ouders bijspringen, wellicht zijn zij bereid u een schenking te doen (bent u tussen de 18 en 40) jaar dan mogen uw ouders u – onder voorwaarden – eenmalig een fors bedrag belastingvrij schenken.
Dan hebben we nog de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daar zijn banken dol op, aangezien de lening dan maximaal afgedekt is. Wat is de maximale hypotheekgrens om gebruik te kunnen maken van de NHG-regeling?
- De maximale hypotheek inclusief bijkomende kosten voor aankoop is in 2024 € 435.000 (zonder energiebesparende voorzieningen) of € 461.100 (met energiebesparende voorzieningen.
Veel gemeenten hebben tijdelijke regelingen voor de woningmarkt, zo kunt u soms in aanmerking komen voor koopsubsidie of een starterslening waarbij u over een deel van de hypotheek de eerste jaren 0 procent rente betaalt (echt waar!). Ook bieden sommige gemeenten u een inkoopgarantie voor uw huidige woning tot 90% van de taxatiewaarde als u besluit een nieuwbouwwoning te kopen.
Bent u een van de vele aspirant kopers die nu nog geen ander huis durft te kopen in de angst om met het oude huis te blijven zitten, dan hebben we ook goed nieuws voor u. Er is een regeling van kracht waardoor het aantrekkelijk is om de nog niet verkochte woning tijdelijk te verhuren. Als u het huis voor bijvoorbeeld een jaar verhuurt, mag u daarna weer gewoon hypotheekrente aftrekken. Let er wel op dat u altijd toestemming tot verhuur aan uw bank vraagt, dit bent u verplicht volgens de hypotheekakte. Bij verhuur zonder toestemming van de bank kan de bank de lening opeisen. Daar zit u natuurlijk niet op te wachten. Probeer met uw tijdelijke huurders wel af te spreken dat zij eventuele kopers de woning laten bezichtigen, u kunt het huis dan gewoon te koop laten staan.
Kortom profiteer van de kansen die er liggen.
